Беседа с главным юристом ЗАО «ЮСИН НЕДВИЖИМОСТЬ» Светланой Арлашиной.
— Что представляет собой юридическое сопровождение сделки? Часто ли
люди обращаются в агентство за подобной услугой?
Это комплекс мер, обеспечивающий
защиту клиента от недобросовестности
других лиц при операциях с недвижимостью. Кризис, нехватка денег — это
все побуждает людей пытаться продать
или купить жилье самостоятельно.
Поэтому мы ввели юридическое сопровождение как отдельную услугу, которая
оказалась очень востребованной на рынке. Агентство формирует полный пакет
документов, необходимых для государственной регистрации договора купли-
продажи. При этом наши клиенты имеют
возможность при первичном обращении
получить бесплатную юридическую
консультацию и подробно ознакомиться с порядком проведения сделки. Мы
можем оказать помощь на любом этапе, то есть продавец или покупатель жилья вправе отдельно выбрать услугу или ее составляющую и оплатить по тарифной сетке.
Юристы агентства также проинформируют клиента о тех налогах, которые ему придется заплатить после того, как пройдет сделка. Это очень важный момент, так как незнание всех тонкостей налогообложения при продаже и покупке объектов недвижимости может повлечь за собой как потерю денег, так и привлечение к уголовной ответственности.
— Насколько рискованно самостоятельно оформлять продажу или покупку недвижимости?
Конечно, лучше доверить решение
квартирного вопроса риэлторскому агентству с солидной репутацией. Специалисты
подобных фирм сами соберут все необходимые документы и обеспечат чистоту сделки. Но за это придется заплатить 3-6% от общей суммы договора в зависимости от набора заказываемых услуг. Много это или мало, каждый решает сам. Хочу лишь напомнить, что каждая 30-я сделка в Москве повлекла за собой негативные последствия для собственников.
— Может ли клиент обратиться в агентство только затем, чтобы юристы проверили историю приобретаемого им
объекта недвижимости?
— Да, конечно. И, на мой взгляд, такую
проверку необходимо обязательно провести. Стоимость этой услуги зависит
от многих факторов. Наши юристы детально изучают данные, предоставленные
клиентом, после этого формируется цена.
Следует иметь в виду, что пакет документов, подготовленный для государственной регистрации, не имеет ничего общего с юридической проверкой. Это лишь необходимый минимум.
— На какие моменты при проверке
квартиры специалисты обращают особое внимание?
Одной из самых распространенных
проблем является временная выписка
проживавших ранее жильцов. Так, уезжая из родного города для получения
образования или, скажем, отбывая наказание в местах не столь отдаленных,
люди снимаются с регистрации по месту
жительства. При этом за ними сохраняется право пользования квартирой
и проживания в ней. Предприимчивые
родственники могут приватизировать
и продать недвижимость, умолчав о таких
фактах. Вернувшись в родные пенаты, люди вдруг обнаруживают посторонних на своей жилплощади и, естественно, обращаются в суд, где с успехом отстаивают свои права. Количество расторгнутых сделок, заключенных третьими лицами по генеральной доверенности, а не законными собственниками, очень велико. Здесь открываются наиболее благоприятные возможности для мошенников. Частенько они подделывают подписи на доверенности,
что и вынуждают самих владельцев недвижимости подписывать подобные документы — обычно это случается с наркоманами, алкоголиками и психически неуравновешенными людьми. Продав чужое жилье честным гражданам, мошенники исчезают бесследно. Через некоторое время обманутые хозяева приходят в себя и начинают доказывать свою непричастность к продаже квартиры в суде.
Очень сложная ситуация складывается вокруг объектов недвижимости, полученных по наследству. Покупая такую квартиру, нужно быть особенно бдительным. В первую очередь необходимо проверить круг всех наследников и заручиться их согласием на продажу жилья. Независимо от содержания завещания правом на обязательную долю в наследстве обладают несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг (супруга), родители и иждивенцы умершего.
Вот классический пример спора, возникшего на почве наследования. Разочаровавшиеся друг в друге супруги решили мирно разойтись, но по каким-то одним им известным причинам официально оформлять развод не стали. После смерти мужчины его квартиру получили по завещанию родственники и решили ее продать. Через пару лет после заключения сделки к доверчивому покупателю является энергичная бабуля и заявляет, что она законная жена усопшего, инвалид II группы, и претендует на изрядную долю в приобретенной им недвижимости. Более того, она имеет при себе все документы, подтверждающие право
на наследство. Безусловно, суд может признать сделку недействительной — как правило, он всегда занимает сторону несправедливо обиженных и социально незащищенных слоев населения.
— Насколько рискованно приобретать
объект недвижимости, который находится в залоге у банка?
Если квартира заложена или ипотечный кредит еще не полностью погашен,
и продажа, и покупка недвижимости
возможны. При этом схему и порядок
расчета по таким сделкам разрабатывают
индивидуально для каждого клиента.
Это связано с тем, что в разных банках
свои правила и требования. Обычно
кредитные учреждения сначала требуют погасить кредит, а потом выдают соответствующую справку. Но возможен и вариант с закладкой денег в депозитарную ячейку. Все это решается на переговорах в банке.
— С помощью каких мер можно достичь безопасности для клиентов
при проведении расчетов по сделкам?
— Все зависит от конкретной ситуации.
Чаще применяется схема расчетов через
сейфовую ячейку, это наиболее удобный
и распространенный способ на сегодняшний день. Но еще более безопасным
и надежным является осуществление
расчетов через аккредитивный счет. Этот
вариант менее распространен на рынке,
так как обходится участникам сделки
дороже.
— Какое значение имеют расписка
и акт приемки-передачи?
— Эти документы являются подтверждением, что расчеты между продавцом
и покупателем произведены полностью,
квартира передана и они не имеют
претензий друг к другу. Расписка и акт
приемки-передачи — неотъемлемая
часть сделки купли-продажи.
— Включает ли услуга по юридическому сопровождению государственную регистрацию договора купли-
продажи?
Да, конечно, это завершающий этап
сделки, который является одним из важнейших, ведь согласно действующему
законодательству право собственности
на объект недвижимости возникает
не с момента подписания договора купли-
продажи и даже не с момента проведения
расчетов по договору, а с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
— Что вы посоветуете нашим читателям, если вдруг они самостоятельно
решат оформить продажу или покупку
квартиры или дома?
— Подумайте о тех негативных последствиях, которые часто возникают
после таких сделок. Стоит ли ради экономии рисковать квартирой и деньгами? Ведь
всегда можно найти оптимальный вариант, обратившись к опытным специалистам.
По материалам журнала "Недвижимость и цены"
