Институт независимой оценки недвижимости в нашей стране сформировался уже достаточно давно.
Услугами независимых оценщиков сейчас широко пользуются как государственные организации,
так и частные компании и физические лица. Оценка недвижимости очень важна для принятия
объективных решений, касающихся недвижимого имущества при проведении различных сделок с ним.
К недвижимому имуществу обычно принято относить следующие объекты: отдельно стоящие здания,
сооружения, помещения (части зданий), квартиры и земельные участки. Оценка земли несколько
отличается от оценки зданий, сооружений и прочих улучшений, поэтому тем, кто интересуется
особенностями определения рыночной стоимости земельных участков, мы советуем посетить сайт
оценочной компании «Старт-Альянс», оказывающей
услуги по независимой оценке земли. Вообще
говоря, к недвижимости также относятся многолетние насаждения, резервуары, и обособленные
водные объекты, но в оценочной практике эти объекты встречаются довольно редко, поэтому
в дальнейшем под объектами недвижимости мы будем подразумевать здания, сооружения и помещения.
При проведении оценки недвижимости, сначала нужно выбрать наиболее подходящие способы
оценки конкретного объекта. Этот выбор обусловлен, прежде всего, типом объекта, сложившимися
условиями на местном рынке недвижимости и возможностью (или невозможностью) коммерческого
использования объекта оценки. Если оценивается здание или помещение, то, как правило, рынок
таких объектов является достаточно развитым для того, что бы оценщик мог найти ценовую
информацию о недавних сделках по аналогичным объектам. В этом случае, для оценки данного
объекта недвижимости следует отдать предпочтение методу прямых сравнений.
Затем оценщик должен рассмотреть возможности коммерческого использования оцениваемого объекта.
Под коммерческим использованием понимается использование не для удовлетворения
собственных нужд владельца, а для извлечения дохода. Основным вариантом коммерческого использования
недвижимости является сдача в аренду. Например, нежилое здание или помещение собственник может
сдать в коммерческую аренду и получать доход от арендных платежей. В этом случае, оценку следует
проводить с позиции доходного подхода – методом дисконтирования денежных потоков или методом
капитализации прибыли. Заметим, что не все объекты можно использовать в коммерческих
целях и, соответственно, не для всех объектов следует применять доходные методы. Например,
доходные методы практически не используются для определения стоимости сооружений, поскольку коммерческое
использование сооружений сильно ограничено. Сооружения вообще достаточно сложный для оценки
объект. Сооружения крайне редко продаются отдельно, поэтому часто приходится констатировать
отсутствие развитого рынка купли-продажи сооружений в рассматриваемом районе. Следовательно,
применение сравнительных методов в отношении сооружений также невозможно. Как правило,
расчет стоимости сооружений проводится путем калькуляции затрат на их создание (сметный метод или метод
сравнительной единицы).
Использование доходных методов затруднено и для оценки квартир. Хотя квартиру и можно сдать в
аренду, но это не является основным ценообразующим фактором для стоимости квартиры. Основным же ценообразующим
фактором является способность квартиры удовлетворять личную потребность в жилье. Поэтому, величина
стоимости, полученная при оценке квартиры доходными методами, получается ниже, чем ее справедливая
рыночная стоимость. Во избежание искажения результатов, следует воздержаться от расчета величины стоимости квартир с
позиций доходного подхода. Подробнее об особенностях определения стоимости жилья можно прочесть
на странице "Независимая оценка квартиры в Москве" сайте Корпорации "ОЦЕНКА".
Заметим, что если есть возможность, то оценщик должен стремиться применить несколько различных
методов. Если все методы применены правильно, с использованием достоверной
исходной информации, то результаты, полученные разными методами, не должны сильно отличаться
между собой. Такая оценка дает наиболее объективный результат.
С особенностями применения различных способов расчета стоимости объектов недвижимого имущества и с
порядком определения итоговой величины стоимости можно ознакомиться на сайте оценочной компании
«Старт-Альянс», оказывающей профессиональные
услуги по независимой оценке недвижимости в Москве.
