Ситуация, когда несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры, дома, земельного участка или имеет долю в праве собственности на них, на сегодняшний день не так уж редка. Обязанность защиты интересов несовершеннолетних возложена на их законных представителей: родителей, усыновителей, опекунов и попечителей. Но последние не всегда с этими обязанностями справляются. Поэтому законодательство уделяет данному вопросу особое внимание, что обязывает правоохранительные органы, органы опеки и попечительства, нотариусов, регистрирующие органы, а также самих участников сделок проявлять повышенное внимание к сделкам с участием несовершеннолетних.
Давайте задумаемся, чем объясняется столь пристальное внимание к данному вопросу и каково его правовое регулирование? >>>>
Из-за большой стоимости и высокого спроса на недвижимость сделки с ней относятся к категории повышенного риска. Согласно статистике, каждый сотый владелец лишается своих прав на недвижимость по причинам, от него не зависящим. Особенно актуально судебное оспаривание сделок, когда речь идет о жилье. Из всех судебных споров относительно недвижимости примерно половину составляют споры в отношении жилья. Основная специфика сделок с жильем состоит в их обязательной государственной регистрации. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит по той причине, что в противном случае имеется реальная возможность признания сделки незаключенной. За последние несколько лет >>>
Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).
В соответствии с особым правовым режимом жилья в гл. XIII Закона об ипотеке определены следующие особенности ипотеки жилых помещений.
1. Не допускается ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
2. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме также заложенной считается соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок (ст. 290 ГК РФ, ст. 75 Закона об ипотеке).
3. Ипотека жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно дееспособным и недееспособным лицам, осуществляется с согласия органов опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, ст. 37, 38 ГК).
4. Ипотека жилого помещения, приобретенного за счет кредита кредитной организации или на средства целевого займа, предоставленного юридическим лицом, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые интересы этих лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства (ст. 77 Закона об ипотеке).
5. Приобретение или строительство жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, влечет возникновение ипотеки в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке).
6. Особый порядок обращения взыскания:
а) заложенное жилье продается с торгов (в форме открытого аукциона или конкурса);
б) отчуждение заложенного жилого помещения является основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом помещении, заложенном в обеспечение возврата кредита на его покупку или строительство;
в) права пользования жилым помещением сохраняют наниматели и арендаторы, заключившие договор найма или аренды до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя.
В соответствии с требованиями ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости. Если в помещении произведены несанкционированные реконструкция, переоборудование, перепланировка, то на государственную регистрацию представляются документы БТИ с соответствующими отметками (например: на экспликации проставлен штамп о том, что разрешительная документация на произведенные перепланировки не представлена, на поэтажных планах изображены «красные линии»). Отсутствие разрешительной документации не является основанием для отказа в государственной регистрации.При этом в свидетельство о государственной регистрации, в графу, описывающую объект, вносится отметка «произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке».
С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон № 93-ФЗ), в соответствии с которым установлен упрощенный порядок регистрации права собственности на некоторые виды недвижимого имущества, в том числе на объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно статье 4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
В соответствии со статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Таким образом, если жилой дом расположен на земельном участке в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) государственная регистрация права собственности на объект индивидуального жилищного строительства до 1 марта 2015 года осуществляется на основании кадастрового паспорта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Термин “юридическая чистота недвижимости” используется сейчас довольно часто, хотя появился сравнительно недавно, первоначально – в профессиональной среде, среди риэлторов. Зачастую, обращаясь в агентство недвижимости и требуя проверки юридической чистоты (а иногда и требуя доказательств оной от продавца), люди сами недостаточно хорошо понимают, что означает это понятие.
В идеальном случае юридическая чистота конкретного объекта означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. Но идеала даже здесь найти невозможно. Определить же степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.
Что нужно проверять?
Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо >>>
Впервые за последнее десятилетие официальная статистика зафиксировала снижение стоимости жилья в столице.
Согласно данным Мосгорстата, за 2009 год новостройки подешевели на 4,4%, квартиры на вторичном рынке — на 5,3%. В то же время, участники рынка недвижимости насчитали гораздо более сильное падение — на 16-18% в рублях и до 23% в долларах.
Чемпионами по скоростному снижению цен стали бизнес-класс и элитное жилье. Именно эти сегменты сильнее всего прочувствовали на себе все прелести кризиса, пострадав от ухода с рынка миллионеров. По итогам 2009 года квартиры в бизнес-классе подешевели на 24%, до $5,4 тыс. за 1 кв. метр, подсчитали эксперты Intermarksavills. Средняя цена в строящихся домах премиум-класса к концу года снизилась на 32% и составила $12,6 тыс. за “квадрат”.
При этом по сравнению с докризисным уровнем стоимость элитных новостроек рухнула на 42%, об этом пишет “РБК daily”.
Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Госдума окончательно приняла поправки в закон “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”, которыми бесплатная приватизация и деприватизация жилья в РФ продлеваются на три года – до 1 марта 2013 года. По словам одного из авторов проекта Владимира Груздева, такое решение обусловлено тем, что еще далеко не все желающие смогли стать собственниками жилья. Кроме того, ветеранам ВОВ предоставляется возможность стать собственниками квартир, которые они получат от государства в год 65-летия Великой Победы. Согласно принятому Госдумой законопроекту, если собственник жилья принимает решение, что он не в состоянии платить налог на имущество, ему также до 1 марта 2013 г. предоставляется возможность деприватизировать свою квартиру и подписать договор о социальном найме.
Мечта многих людей и “дорогих россиян” – получение богатого наследства или ценного подарка – теперь становится вполне реальной. В современной России появилась многочисленная группа очень богатых, просто богатых людей, сложился достаточно приличный класс собственников заводов, фабрик, газет, пароходов, отелей, магазинов и другой собственности.>>>
